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房價現 內生性調整住建部分類指導樓市調控
誰也沒想到，馬年的商品房第一波降價，會發生在1.5線城市杭州。
另據相關研究院發佈的百城數據顯示，溫州、鄂爾多斯、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環比下調。
實際上，即使是在2013年連續漲幅超過20%的四大一線城市，2014年的市場開局亦"不同往日"。
北京龍熙房地產開發有限公司副總經理孟慶福表示，在自住型商品房大量推出，樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下，北京2014年的樓市也不是很樂觀，目前開發商的項目就是搶跑上半年，因為下半年市場走勢，誰都說不好。
國傢統計局的數據亦顯示，北京的二手房房價1月環比下調0.1%，這也是20個月來的首次下跌。
蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調整的行為稱為內生性的調整，"和08年的一波受外部影響，下調價格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調價行為，更多的是基於市場判斷的一種主動行為。"
在中國房地產協會副會長朱中一看來，這種由市場調節房價的情況是房地產市場回歸健康、平穩的一個重要表現。隨著房地產調控也將逐步從行政性調控向市場化調控的過渡，市場的內生調節效果將更為明顯。
一位接近住建部的人士向記者介紹，和2013年強調落實房價目標不同，截止到目前，住建部並未明確下發要求各地制定新的房價目標並落實，所謂的2013年的房價目標亦不瞭瞭之。
與此同時，住建部對2014年樓市調控的要求是，房價上漲壓力大的城市，要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；商品房存量較多的城市，要註重消化存量，控制新開發總量。
被放大的杭州降價
雖然位於杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭裡的前後降價項目被輿論解讀為"杭州樓市即將崩盤"的一個論據。但從市場表現來說，上述兩個項目無疑是大贏傢。
2月28日，記者致電上述兩項目售樓處瞭解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。
不過，截止到目前兩個贏傢的主動性降價的行為，並未鋪開至整個杭州市場。
記者致電杭州市區的多個項目瞭解，不會跟進，短期內沒有降價的打算，融創、恒大、綠城亦在接受本報記者采訪時表態短期內並無降價打算。
"可以這麼說，杭州項目降價的情況，被過度解讀瞭，"作為當事一方，德信集團常務副總裁費中敏不斷強調，德信的策略就是"不賣高價房，追求高周轉"，這純屬一傢企業在戰略佈局升級過程的個別案例，並不意味著我們對杭州房地產市場的未來沒有信心。
據其介紹，就在德信北海公園價格調整當天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天後又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價到瞭最後一輪。
在其看來，春節前的一段時間包括杭州在內的全國各大城市房地產市場銷售行情已經有些疲軟，王石等行業意見領袖公開說過"2014年形勢不妙"，近期又有一些銀行暫停房地產開發貸款的傳聞，這些因素聚集在一起，使得德信·北海公園的價格調整成為瞭一個導火索。
在杭州有項目的旭輝董事長林中亦認為，杭州降價情況被放大，"從目前瞭解的情況來看，杭州的(降價)情況屬於個別樓盤，個別小開發商降價。"
林中亦與杭州大的開發商都通過電話進行溝通，瞭解到大傢對市場判斷亦比較樂觀，在三四月份不會進行降價。
也因此，林中表示，上述兩項目降價的行為，短期內不會對市場造成較大的沖擊，同時也不會大范圍蔓延。
杭州住房保障和房管局的一位內部人員亦告訴本報記者，杭州住房保障和房管局密切關註杭州樓市變化，目前來看，並無明顯崩盤苗頭。
"就在6個月前，杭州還因為房價漲幅較快，被住建部約談，並隨後升級瞭杭州的房地產調控措施，"上述人士亦調侃，"沒想到半年剛過，杭州竟然成為瞭全國降價樣本。
2013年11月，杭州市住房保障和房產管理局等七部門聯合發文出臺"杭6條"，其中包括加大20%的土地供應、提高二套房首付等。
不過，年底出臺的"控房價"措施，並未阻擋2013年房價的整體漲勢，根據浙江省社科院區域經濟研究所給出的數據，2013年，全省房價均價上漲7%~8%，其中杭州的房價均價上漲約10%。
庫存高企
雖然杭州樓市風險被放大，但市場人士對於杭州的樓市的判斷依然謹慎。
林中稱，短期內，旭輝不準備在杭州拿地，其中的一個重要原因，就是考慮到杭州的庫存情況。
"為什麼降價首先發生在杭州拱墅區的城北板塊？主要是因為拱墅區城北板塊供應量過大，那邊有十幾個樓盤。"林中表示。
根據林中的判斷，庫存去化周期直接決定該樓市的風險，庫存去化周期在6-9個月，房價就有很大的上漲機會；9-10個月以上比較均衡，房價可以溫和上漲；但如果超過15個月，房價就會有壓力。
2013年，杭州的土地供應較大，在全國排第三位。林中說，從杭州一月份的數據來看，這個城市的庫存去化周期是16.7個月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫存去化周期僅為8.7個月，北京大概隻有7個月，所以房價上漲的幅度就比較大。
實際上，即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京，2014年的市場亦不復往日。
以北京為例，網易房產數據研究中心數據顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高於2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現的第二低位。
二手房市場同樣出現下滑趨勢，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價為29502元/平方米，環比下降1.87%。
孟慶福稱，進入2014年，北京的確存在一個市場扭轉的問題，現在開發商都想搶上半年的市場，因為誰也沒辦法預判下半年市場如何。
當然，孟亦強調，這並不意味著北京的房價會下調，隻能說，市場的熱度在下降，開發商去化的速度將下降。
房價的內生性調節
談及樓市在馬年趨緊，宋延慶認為，和地產關系密切的金融因素，是不可忽視的一大重要原因。
雖然多傢銀行公開辟謠並未暫停房地產信貸，不過，據宋延慶瞭解，"銀行對於地產的房貸額度的確在收緊，以往來看，每年的第一、二、三、四季度，開發貸以及房按揭貸款的額度幾乎保持40%、30%、20%、10%這樣的(4、3、2、1)的結構，但估計今年1季度，都無法確保25%。"
宋延慶表示，開發商對於現金流非常敏感，在現金流緊張的情況下，自然會調整對市場判斷，並在定價上做些調整。
實際上，早在銀行釋放大幅收緊房地產授信前，溫州、鄂爾多斯、常州等地房價已經開始下調，其中溫州已經連跌3年。
這一趨勢，也在金融政策不明朗的情況下，進一步升級。個人信貸利率最低的銀行
相關研究院發佈的百城房價亦顯示，馬年首月，百城房價中，有37個城市的房價出現環比下調，這也是2013年以來，房價環比下調城市數量的高位，其中溫州房價環比下調幅度更是超過10%。
"各個城市的市場環境、情況非常復雜，不能一刀切。"宋延慶認為，比如溫州持續下滑和前兩年溫州的金融危機事件密不可分。但是，宋延慶表示，能夠總結的一個共性，就是供需關系，查看這些降價城市的樓市數據可以看出，降價的城市幾乎都存在供應過大的問題。
"供需關系是基本面。"按照宋延慶的理解，本輪樓市趨冷更多是開發商主動性的調整行為。
"2008年的房價下調，更多的是大開發商，在金融危機以及嚴格的房地產調控政策執行的外表環境壓力下，下調房價。"宋延慶表示，而這一波，是部分城市，或者是部分城市的板塊供應較大，開發商根據自身的資金情況主動性的調整行為。
"市場具有自我調節的特點。"北京中原地產市場研究部總監張大偉也表示，自2012年6月以來，房價連漲瞭20多個月，按照正常的市場規律，也將步入一個盤整期。對於這種根據市場特點，主動性調節房價的行為，宋延慶認為，可以看成是市場一種內生性的調整
北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥也表示認可，他解釋稱，"所謂的市場的調節機制，簡單理解，就是價格上去瞭，銷售量就下來瞭，對於開發商來說，去化成本提高瞭，資金鏈緊張瞭。鑒於此，肯定會有部分企業開始調整定價策略。
2013年之所以大幅上漲，金永祥稱，主要是因為太多因素的疊加影響預期，比如地價，比如20%個稅，城鎮化預期等等等等，導致市場存在一輪恐慌。
回歸市場化的樓市調控
在朱中一看來，這種由市場自發調節的價格行為，是房地產市場回歸健康、平穩的表現，也將隨著調控手段逐漸回歸市場化而延續。
廣西住建廳的一位領導表示，相比2013年，並未聽說住建部有各地落實制定房價目標的要求。
而在樓市調控的指導上，住建部強調分類和供需關系，其中，房價上漲壓力大的城市，要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；商品房存量較多的城土信貸屏東瑪家土信貸汽車貸款高雄內門汽車貸款市，要註重消化存量，控制新開發總量。
朱中一表示，對於供需關系緊張的熱點城市來說，目前行政性的調控措施尚未有退出的條件，但解決其房價上漲壓力的一個關鍵在於做供應量加法；與此同時，在供大於需的城市上，做減法，以防止樓市崩盤，給宏觀經濟帶來的損害。
"過去十年，出臺瞭多個房地產調控政策，事無巨細，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在瞭政策裡，" 住建部政策咨詢專傢謝逸楓稱，目前來看，房地產調控已經從過去解決"房價上漲過快"的具體問題，轉變為"住房供應體系建設"的系統問題。
謝逸楓亦認為，2014年是行政性調控向市場化調控轉向的一個關鍵時期。
另據上述接近住建部的人士表示，住建部亦在梳理並加緊推進樓市長效機制的進程。
"有很多市場觀點錯誤把樓市長效機制等同於房產稅等"，上述人士表示，其實不然，目前正在實施的按揭制度、預售制度、公積金制度，就屬於形成多年的長效機制的代表。
但當前所說的長效機制，上述人士進一步解釋，就是要對過去樓市長效機制的空白處進行添加，比如住房保障制度，住房信息系統聯網等。另外，房地產市場環境形態變化，進行完善，比如住房公積金制度等。
以長效機制缺口的住房保障制度為例，住建部總經濟師馮俊表示，早在去年5月，住建部就把《城鎮住房保障條例》的送審稿上報國務院法制辦。目前國務院法制辦已將該條例草案征求各部門和各地方的社會機構意見，住建部正根據反饋進行修改以爭取盡快上報國務院進而公開征求社會意見，早日出臺。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/09072628336.shtml
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