房價明升暗降 今年有望回穩重歸上升通道
??2014年廣州全年樓價走勢圖
??2014年以來,雖然市場上降價聲不斷,但是在市區成交比例上升的情況下,廣州樓市網簽均價還是處在上升之中,樓價明漲暗跌的態勢非常明顯。
??數據顯示,2014年網簽均價從2013年13278元/平方米上升至15014元/平方米,同比上升13%。其中,外圍五區成交均價同比上漲11%至11098元/平方米;中心六區則從2013年的23216元/平方米下降至22929元/平方米,同比微跌1%。
??分區域而言,2014年房價最高的區域為越秀區,同時越秀區也是漲幅最大的區域,成交均價為38434元/平方米,同比上漲15%。中心六區的房價除瞭黃埔區以外均突破“2萬”。越秀、天河、海珠、荔灣和白雲,成交均價分別為38434元/平方米、36953元/平方米、28443元/平方米、23628元/平方米和21699元/平方米。外圍五區中,從化、增城和花都三區均價在萬元以下,南沙和番禺均價均過萬。其中,番禺網簽均價達到15925元/平方米。外圍五區中,增城是漲幅最大的區域,同比上漲11%至8949元/平方米。
??全市各區樓價任性度排行
??排名 區域 樓價(元/平方米) 漲跌幅
??1 越秀 38434 14.93%
??2 天河 36953 3.09%
??3 海珠 28443 -2.21%
??4 荔灣 23628 11.77%
??5 白雲 21699 1.61%
台南市公司貸款
??6 番禺 15925 3.01%
??7 黃埔 14910 -7.1%
??8 南沙 10481 4.99%
??9 花都 9830 7.36%
??10 增城 8949 11.23%
??11 從化 7524 5.83%
??關鍵詞
??一二手樓價倒掛
??按傳統市場理論,一手樓房價通常會高於同區域同地段二手樓房價,不過到瞭2014年,這種慣例被無形打破。據中原研究部監測,2014年廣州二手樓市,呈現出一個與往年都不一樣的市場特點,就是以番禺為典型代表的局部區域呈現一二手樓價倒掛的特殊現象。2014年6月份,廣州的番禺、白雲、芳村等區域的一手樓盤開始陸續降價,致使這些區域出現瞭一二手樓價倒掛的獨特現象。中原研究部分析認為,這些區域之所以會出現如此現象,根本原因還是在於該區域一手樓盤供應量和成交量極大,例如荔灣、花都、番禺,一手樓的成交面積占據整個區域樓市成交的六成以上。在宏觀經濟和市場下行的影響下,一手發展商對價格的調整力度顯然比二手業主大許多。這種現象是否能以“新常態”的標簽延續到2015年呢?中原研究部分析認為,從目前中央和廣州政府的表態中可以看出,2015年樓市政策環境還將延續2014年的寬松穩定,樓市將溫和回暖,不過這種回暖更多的是體現在“量”的回升方面。2015年廣州一手樓市的供應量會繼續高位,加上舊有的高庫存,一手樓價大幅上漲幾無可能,一二手樓價倒掛現象可能還會持續存在。
??以價換量
??2014年上半年總體來看,房企營銷側重以價換量策略,多傢房企下調項目價格,打破市場沉寂,此後,眾多龍頭房企跟進,掀起全國范圍的降價行動。至年中,保利、中海接連發起“颶風行動”、“海嘯行動”,將這場持續半年之久的“降價潮”推向巔峰。而在降價力度上,大型房企的加入進一步激化價格戰。
??從2014年廣州降價比較明顯的樓盤來看,亞運城、萬科歐泊等眾多知名項目紛紛上榜。如巨無霸項目亞運城在今年五六月份就猛然降價引發市場震動。售價16000元/平方米至21000元/平方米的亞運城山海灣項目突然降價銷售,隻售9800元/平方米至12500元/平方米。導致老業主強烈反彈,封閉小區禁止銷售員和看房客進入。但這些措施卻難以阻擋看房者的熱情,降價後房屋銷售明顯反彈,短短3天70多套房源就銷售瞭四分之三。從區域來看,供應量巨大的新黃埔區以及受政策影響波動比較大的南沙區,都是降價的重災區。
??墊首付青年首次購屋優惠房貸2016申請書
??房企“以價格為中心”的營銷手段層出不窮,或特價房、或“零首付”,亦有像珠江地產羅馬傢園以“保值”為噱頭攬客戶。其中,“零首付”策略最為房企所樂道,在短時間內實現全國化覆蓋之勢,不僅大小房企均有涉及,而且從一線城市向二三線城市蔓延。這種變相的首付款支付方式,弱化瞭客戶對房價的敏感度,成為房企促銷的重要手段之一。2014年上半年,保利地產率先掀起“墊首付”的熱潮。該公司旗下保利西海岸、保利公園九裡、保利塞納維拉三個項目拿出瞭“首次置業四個月內交齊首付、二次置業九個月內交齊首付”的優惠,而且在這段時間內,買傢不需要繳納利息。隨後,多個開發商先後推出“零首付”、墊付首付的促銷活動為樓市“暖場”,涉及樓盤近20個。
??2015猜想
??預計樓市價格先降後穩
??克而瑞:考慮到諸多城市目前庫存壓力依然處於高位,2015年房價的整體走勢仍應是先降後穩:一方面,在巨大的去化壓力面前,房價還有進一步調整的空間;另一方面,多數企業庫存也處於高位,但寄望於政策激勵而對真正落實“以價換量”仍心有戚戚焉,項目間隔調整普遍沒有到位,房企庫存去化速度緩慢。因此在2015年上半年的相當長一段時間裡,去庫存仍將是市場的主旋律,房價也有進一步下探的可能。就具體城市來看,一線城市房價仍將保持穩定,或有小幅上漲,雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛,但是鑒於目前房價已經處於高位,限購令也並沒有放松,未來房價大幅上探的可能性不大。
??房價有望回穩重歸上升通道
??合富置業首席分析師龍斌:這幾年中國房地產市場價格波動劇烈。從近年房價漲跌看,有兩大特征:一是房價漲幅大,跌幅小,一個波浪高過一浪,說明整個市場沒有改變上升趨勢;二是城市間開始分化,一線城市、二線核心城市上升動力和幅度更大,三四線城市2012年之後漲跌趨於平緩。從根本上說,這種現象與中國經濟調整、城市化進程的區域分化加劇、城市價值差距拉大有直接關系。對2015年房價的判斷,比較樂觀。總體上2015年中國房地產市場價格止跌回穩。一線城市房價率先重回上升通道,二線核心城市會緊緊相隨,但房價上漲以和緩、正常上升為主,大漲機會微弱;三四線城市經過半年左右時間消化庫存,也會隨著整體流動性好轉而止跌回穩,個別城市房價可能也會有所上升。
??高庫存下樓價仍有下行壓力
??同策咨詢研究部總監張宏偉:從12月份36個大中城市存銷比指標來看,一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間,但是,庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。當前,對於大多數城市而言,“去庫存”仍然是市場主旋律,房價年內仍然有下行壓力。尤其是在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段,即使限購政策取消、部分城市地方政府救市、降息等政策利好改變不瞭年內大部分城市庫存較大的市場現狀。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/06285959082916020798214.shtml
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