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京高端住宅市場年底 速凍
"今年應該開不瞭盤，得到明年四五月份。"日前記者從東南四環內的山水文園售樓處瞭解到，該項目目前已經停售，項目正在重新打造精裝修、園林等。
今年年底，北京停發4萬元/平米以上樓盤預售證，未取證高端項目上市被叫停。高端市場整體開始降溫，目前已經在售的高端項目也並未收獲利好。
新增供應寥寥
11月過去將半，全市尚無一個超過4萬元/平方米的項目開盤。剛剛過去的10月，全市僅有望京金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)一個高端項目開盤，新增供應量僅30套。
新增供應收緊，高端住宅簽約量也連續下滑。亞豪機構統計數據表明，9月之後，4萬元/平米以上的高端住宅成交開始出現下滑。9月簽約703套，10月僅有361套，環比幾乎"腰斬"；11月1日到13日簽約124套，日均簽約量較10月繼續下降。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，高端項目一方面有取證難的問題，另一方面由於純商品住宅用地供應趨少、成本走高，房企也開始出現惜售心理。多重因素影響下，四季度高端住宅入市積極性明顯降低。
簽約量連月下滑
亞豪機構提供的在售高端盤簽約數據也顯示，有可售房源的高端項目，10月以來有的簽約量平穩，有的也和整體市場一起下滑。
北五環外的紫禦華府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目，9月簽約6套，10月以來沒有成交。孫河板塊的雙瓏原著項目，7-9月簽約量分別為14、13、12套，10月小幅下滑到7套。
位於海淀大西山板塊的西山壹號院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和如園兩項目銷售較為平穩。西山壹號院9月簽約13套，10月9套，11月前12天已經簽約5套。如園9月簽約18套，10月增至22套，11月目前也有9套簽約。
客群轉向不明顯
"高價盤不發預售證肯定從嚴執行。"對於年內高端盤入市前景，許多開發商並不樂觀。
高端盤新增供應少，買房人是否會轉向在售高端盤？
望京金茂府是10月入市的唯一高端盤。金茂府所在的來廣營，以至東北五環外大片區，有多個高價項目面臨取證難。市住建委網站顯示，在金茂府10月推出的30套房源中，20套顯示"已預訂"，10套處於可售狀態。
據記者從望京金茂府瞭解，近期，望京金茂府都處於正常銷售狀態，可售房源也在推售，沒有明顯感覺有轉移而來的客戶，來電來訪量也未突然增加。五礦萬科·如園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)有關人士也表示，如園自6月取得一批房源預售許可證以來，銷售一直比較平穩。有關人士分析，目前遇到民間信貸設定費用缺錢急用哪裡借錢取證難的高端項目集中在東部，很難影響到京西項目。
東北五環外一高端項目人士則對記者表示，高端樓盤買房人對項目都會有比較明顯的認同度，很難因為一時開不瞭盤就立刻轉向。未開高端樓盤也會通過排號推優惠等方式留住客戶。
■ 應對
部分高端盤推行"先選房"
記者在采訪中也瞭解到，部分近期取證受阻的樓盤也擔心買房人流失，於是就設法留住客戶。
朝陽區一高端樓盤就采用瞭"預裝戶"的辦法。據相關人士介紹，"預裝戶"是不少高端樓盤賣房子都會用的辦法，具體來說就是讓客戶先"選房"，排好自己心儀的首選房源、備選房源。樓盤開發商通過這個辦法可以發現哪些房源緊俏，於是通過協調客戶，讓其做好采用備選方案的準備。對於開發商來說，"預裝戶"可以保證盡可能多的房源都有買傢；對於買房人來說，心裡更有底，可以避免正式開盤選房時一旦選不上首選房源匆忙間棄購。
當下，就一時難以取證的高端盤來說，通過這樣類似預先"選房"的辦法，也就留住瞭買房人。
有關項目負責人介紹，眼下，相對知名的高端樓盤需求量依然旺盛。目前沒感到客戶流失的情況。
不過記者從海淀區一高端樓盤瞭解到，雖然總體需求量穩定，但存在一種"無奈的流失"。不少高端置業者看準瞭一套房源，例如一層帶花園房子。多個買房人都要搶一套房子，不願意退而求其次，一旦選不上，就放棄其他房源瞭。
■ 看明年
中高端項目放量或增加
●郭毅，亞豪機構市場總監
由於年底北京單價4萬元/平米以上樓盤不批預售許可，預計明年春節及"兩會"之後，市場將迎來中高端項目放量的增加。對於6萬元/平米以下的樓盤來說，由於需求量較高，加之今年底客戶的累積，明年市場放開供應後，預計會形成一波購房熱潮；對於8萬元/平米以上樓盤來說，市場需求相對有限，在缺少增量需求的背景下，這批高端項目競爭壓力將加大，開發商必須提高產品附加值，擁有某種唯一性價值才能在市場競爭中勝出。
京高端樓市或穩中有升
●沈力男，泰禾集團總裁助理、品牌總監
預計明年北京高端樓市穩中有升。一方面，今年北京供應的高價地塊都有可能在明年入市，這些地塊具有風向標的意義，對其他高端項目會有拉動作用。另一方面，十八屆三中全會提出，要讓市場在資源配置中發揮決定性作用，高端市場政策或有可能放開。此外，北京明年將加大自住商品房供地，這就可能壓縮商品住宅供地，部分商品住宅有可能"被高端化"。
樓市高低兩端或同步增長
●北京房地產業內一資深人士
近期的中共中央政治局第十次集體學習，以及十八屆三中全會都透露出中央對市場、對房地產市場發展的新思路。習近平總書記的講話強調，加快推進住房保障和供應體系建設，但是沒有提到房價。如果明年中央不再對地方政府進行房價問責，高端市場放開，"以高補低"，加快保障房和普通商品住房建設，就可能出現樓市高、低兩端的協調發展、同步增長。
本版采高雄大樹汽車貸款寫/新京報記者 張旭
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/07592495881.shtml
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